TAN e TAEG del mutuo: differenze e confronto delle offerte

TAN e TAEG descrivono due aspetti diversi del costo di un mutuo. Il TAN indica il tasso applicato al capitale e serve a calcolare gli interessi della rata. Il TAEG prova invece a riassumere, in un’unica percentuale annua, il costo complessivo del finanziamento includendo anche molte spese collegate. Per questo un’offerta con TAN più basso non è automaticamente quella più conveniente.

Quando si confrontano due preventivi, il TAEG è il primo indicatore da guardare, ma non deve essere l’unico. Importo richiesto, durata, tipo di tasso, frequenza delle rate, servizi obbligatori e costi esclusi dal calcolo devono essere omogenei. Solo così il confronto tra mutui è davvero utile e non viene distorto da differenze nascoste nelle condizioni.

Che cos’è il TAN del mutuo?

Il TAN, cioè Tasso Annuo Nominale, rappresenta il tasso di interesse applicato al capitale finanziato. In termini semplici, misura il prezzo degli interessi dovuti alla banca, senza riassumere tutte le altre spese sostenute per ottenere e gestire il mutuo.

Nel mutuo a tasso fisso il TAN rimane normalmente invariato secondo quanto previsto dal contratto. Nel mutuo a tasso variabile, invece, il tasso finale nasce in genere dalla somma tra un parametro di mercato e una componente fissa della banca. Per capire questo meccanismo è utile distinguere lo spread bancario e il tasso di riferimento indicato nell’offerta.

Se il contratto usa l’Euribor, il TAN può cambiare alle date di revisione previste. Il parametro potrebbe essere, per esempio, il tasso Euribor a sei mesi, ma la periodicità dell’indice non coincide necessariamente con la frequenza della rata. È quindi importante leggere come e quando la banca aggiorna il tasso applicato.

Che cos’è il TAEG e perché è più completo?

Il TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale, esprime il costo totale del credito su base annua in rapporto all’importo finanziato. Comprende gli interessi e una serie di commissioni, imposte e spese necessarie per ottenere il mutuo alle condizioni offerte. Per questo il TAEG è normalmente uguale o superiore al TAN.

Il TAEG non è una somma semplice tra il TAN e le spese. È un indicatore calcolato considerando importi e tempi dei pagamenti: una spesa sostenuta subito e una distribuita in molti anni non hanno lo stesso peso. Anche la durata del mutuo influenza il risultato, perché i costi iniziali vengono rapportati a un periodo più breve o più lungo.

Quali spese sono incluse nel TAEG del mutuo?

Nel calcolo rientrano normalmente gli interessi e i costi che il cliente deve sostenere per ottenere il credito alle condizioni proposte. Possono quindi essere considerate le spese di istruttoria, le commissioni di gestione, i costi di incasso della rata, alcune imposte e i servizi accessori obbligatori. Se un conto corrente o una polizza sono necessari per ottenere il mutuo a quelle condizioni, il loro costo deve essere valutato nel quadro complessivo previsto dall’offerta.

L’elenco concreto può cambiare in base alla struttura del prodotto. Per questo non basta leggere una pagina pubblicitaria: bisogna verificare il PIES e gli altri documenti precontrattuali. Un approfondimento separato sulle spese e i costi del mutuo aiuta a distinguere le voci ricorrenti da quelle iniziali.

Quali costi possono restare fuori dal TAEG?

Il TAEG non comprende necessariamente tutte le somme che il compratore dovrà pagare durante l’operazione immobiliare. Le spese notarili, per esempio, sono escluse. Restano fuori anche i costi derivanti da un inadempimento, come gli interessi di mora, perché non fanno parte del normale piano di rimborso. I servizi realmente facoltativi possono non entrare nel calcolo.

Questo significa che due offerte con TAEG simile possono produrre un esborso iniziale diverso. È utile preparare una seconda colonna di confronto con tutti i costi esterni al finanziamento: notaio, eventuali consulenze, documentazione dell’immobile e altre spese collegate all’acquisto. Il TAEG confronta il credito, non l’intero costo della compravendita.

Come confrontare due offerte di mutuo in modo corretto

Il confronto deve partire da preventivi costruiti con gli stessi dati. Chiedere 180.000 euro per 20 anni in un’offerta e 180.000 euro per 25 anni nell’altra rende il TAEG poco significativo come confronto diretto. La durata più lunga può ridurre la rata, ma spesso aumenta gli interessi totali pagati.

Devono essere uguali anche il tipo di tasso e le principali ipotesi. Un fisso non va confrontato soltanto con il TAEG iniziale di un variabile, perché il secondo può cambiare nel tempo. Per i tassi indicizzati conviene controllare il parametro contrattuale e consultare l’Euribor oggi e storico per comprendere il contesto, senza trattare il valore corrente come una previsione.

Infine, bisogna separare la convenienza economica dalla sostenibilità. Una rata leggermente più alta potrebbe accompagnare un costo totale inferiore, mentre la rata più bassa potrebbe derivare da una durata maggiore. L’offerta migliore è quella compatibile con il bilancio familiare e con un margine sufficiente per spese impreviste.

Esempio di confronto tra due preventivi

I valori della tabella seguente sono puramente illustrativi e non rappresentano offerte attuali. Servono a mostrare perché il TAN da solo può portare a una conclusione sbagliata.

Nell’esempio, l’Offerta A potrebbe attirare l’attenzione perché pubblicizza un TAN inferiore. Il TAEG segnala però che le spese aggiuntive cambiano il risultato. Prima di scegliere l’Offerta B bisognerebbe comunque verificare la rata, i servizi obbligatori, le spese escluse e l’importo totale da restituire riportato nel documento informativo.

Il PIES: il documento migliore per confrontare i mutui

Quando la banca formula una proposta personalizzata, deve consegnare gratuitamente il PIES, cioè il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato. La struttura comune rende più semplice confrontare offerte di intermediari diversi. Nel documento si trovano, tra le altre informazioni, capitale, durata, tipo di tasso, TAEG, importo totale da rimborsare, rate, spese una tantum e periodiche, obblighi e condizioni di rimborso anticipato.

Il confronto più ordinato consiste nel mettere due PIES uno accanto all’altro e leggere le stesse sezioni nello stesso ordine. È inoltre importante controllare la data fino alla quale le condizioni indicate restano valide. Un preventivo più vecchio potrebbe essere stato calcolato con parametri di mercato diversi e non essere più disponibile alle stesse condizioni.

Errori comuni quando si leggono TAN e TAEG

Un errore frequente è scegliere il TAN più basso senza chiedersi perché il TAEG sia molto più alto. Il divario può dipendere da spese iniziali, commissioni periodiche o prodotti necessari per accedere allo sconto sul tasso. Anche la dicitura “tasso promozionale” richiede attenzione: bisogna capire per quanto tempo vale e quali condizioni devono essere mantenute.

Un secondo errore è confrontare TAEG calcolati su durate o importi diversi. Un terzo è ignorare il rischio del tasso variabile: il TAEG iniziale è calcolato secondo le ipotesi previste e non può anticipare con certezza l’andamento futuro del parametro. Il valore reale del costo potrà quindi cambiare nel tempo.

Infine, non bisogna confondere TAEG, rata e importo totale dovuto. Sono tre informazioni collegate ma non equivalenti. Il TAEG sintetizza il costo in percentuale annua; la rata mostra l’impegno periodico; l’importo totale da rimborsare aiuta a capire quanti euro saranno restituiti secondo le condizioni illustrate.

Quando considerare anche la surroga

TAN e TAEG sono utili non solo quando si accende un nuovo mutuo. Possono servire anche per valutare una proposta di trasferimento del finanziamento presso un’altra banca. In questo caso il confronto deve riguardare il debito residuo, gli anni mancanti e le nuove condizioni, non l’importo originario del mutuo. Una guida su quando valutare la surroga permette di approfondire questo passaggio.

La regola pratica da ricordare

Il TAN serve a capire il tasso degli interessi; il TAEG serve a confrontare il costo complessivo del credito. Per scegliere tra due mutui, usa preventivi omogenei, confronta il TAEG nel PIES, controlla le spese escluse e osserva anche rata, durata e importo totale da restituire. Nessun singolo numero sostituisce la lettura delle condizioni contrattuali.

Per una verifica istituzionale dei concetti e dei documenti informativi puoi consultare anche la guida sul mutuo ipotecario della Banca d’Italia.